中信建投证券竺劲对全面降准的解读:一段历史,两个矛盾和三个趋势

阅读: 作者:admin   发表于 2021-07-22 11:09

  

作者:竺劲(中信建投证券地产、周期及中小盘研究组组长,房地产行业首席分析师)

1)一段历史

2014年带来行业主升浪的核心原因是9月30日央行出台的认贷不认房政策。具体而言,当时新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定,二套房购买家庭只要还清首套贷款,再次贷款也将按照首套房认定。紧接着2014年11月22日央行宣布降息,进一步带动了购房成本的下降。这两个举措直接带来了2015-2017年初的房地产牛市。尽管在2014年的4月和6月有过定向降准,但对股市的作用明显大于楼市,地产股在四季度前也跑输大盘。这一次全面降准以后,我们判断很难有放松的行业政策跟进,降息也有待进一步观察,核心在于当前的楼市情况和经济状况与2014年有了很大的不同。当时楼市库存压力很大,重点城市去化周期达到2年甚至以上,而当前并没有那么高,很多城市仍一房难求,同时当前房价较14年几乎都翻了2-3倍。经济上2014年面临下行,同时汇率贬值压力较大,刺激地产推动经济增长的内在需求较大,而当前经济稳中有进,只有一些结构性的问题。所以用地产拉动经济是没有必要的。

2)两个矛盾

货币环境仍相对宽松和有限的优质土地之间的矛盾在土拍两集中政策实施中有表现和放大,导致开发商整体毛利提升有难度;当期拿地利润率不达预期与当期业绩稳定增长之间的矛盾也出现了,开发商板块的业绩可能会因为拿地利润率的下降在今年承压,而不是等到三年以后的交房,这就需要我们进一步关注土拍两集中市场的变化,以及开发商板块各个重点公司的利润释放情况。

3)三个趋势

我们在中期行业策略报告中表达了从管钱到管地以后,开发商营商环境变差。那么这将带来在产业发展和行业投资的三个趋势性变化:第一是腰部企业的减少,指的是千亿左右规模的企业会变少,因为融资难拿地难主要困扰这部分企业,而且这部分企业往往有历史包袱;第二是大中型公司通过加大运营,加大轻资产化业务发展来保持行业中的竞争优势;第三是中小型的公司将会考虑清货离场,转型是很多A股小型开发商会考虑的动作。我们在策略报告中明确看好大资管(商管、物管)、医美、代建这三个赛道。


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